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自发生近20年来首次亏损后，香港老牌房企新世界发展（0017.HK）的财务境况持续牵动市场神经。
近期，新世界发展公告与有关银行债权人签订了新的再融资定期贷款融资协议（以下简称“新银行融资”），对公司部分现有境外无抵押金融债务进行了再融资，并且协调了公司其他境外无抵押银行贷款，以与新银行融资的条款保证统一。协议共涵盖新世界发展约882亿港元债务。新银行融资包括多笔不同期限的银行贷款，其中最早到期日为2028年6月30日。
至此，上述融资为新世界发展赢得了至少三年的宝贵喘息之机。
今年5月底，新世界发展宣布四只永续债延期付息，引发市场对其流动性的担忧，公司股价一度下跌超10%。6月23日，新世界发展就市场上有关公司现有贷款再融资的传闻及猜测回应称，仍在与债权人进行积极磋商。直至此次再融资事项落定，新世界发展股价短暂回升。
近一年来，新世界发展业绩、财务双重承压，公司几经人事变动，频繁被传出售资产。新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚公开表示，新世界发展目前的财务管理策略专注于减低负债及改善现金流。
对于公司后续降债措施及下半年销售计划，《中国经营报》记者联系采访新世界发展方面，相关负责人表示，有关信息均已发布于公司官网，暂无其他更多信息补充。
处置资产降负债
“十年来，我常被新世界充满韧性的精神力量所感动，尤其在出任新世界发展行政总裁这7个月的时间里，我时刻在这巨大力量的鞭策与鼓励中前行。”6月25日，新世界发展官微发布一篇总裁寄语，黄少媚在文中多次强调“韧性”一词对这家老牌房企的重要意义。
自2024年下半年以来，新世界发展先后经历近20年首亏、位于香港尖沙咀的商场K11 Art Mall被传出售、三个月内两度换帅等，直至其今年5月宣布延期支付四笔永续债利息，公司面临的财务压力被撕开一角。
6月30日晚间，新世界发展公告达成882亿港元融资协议，将其从债务违约边缘拉回。这笔巨额融资覆盖了公司近三年即将到期的银行贷款，为其提供了更大的灵活性，有助于公司更好地管理其预期持续的业务及财务需求。黄少媚在公司新闻稿中表示：“这反映银行对新世界发展业务营运的信心。公司将继续贯彻执行财务管理措施，并履行现有财务责任。”
财报显示，截至2024年年末，新世界发展综合债务净额约1246.3亿港元，较2023年年末增加约57亿港元，净负债比率从2023年年末的49.9%增至57.5%。其中，一年内到期的债务约322.09亿港元。截至2024年年末，公司可动用资金约340亿港元，包括现金及银行存款约220亿港元及可动用的银行贷款约120亿港元。
近年间，新世界发展的债务规模迅速膨胀，其2018财年净负债比率还不到30%，彼时债务净额约748.6亿港元。2020财年，公司净负债比率突破40%，当年债务净额约1164.6亿港元。
也就在2020年5月，新世界发展董事会主席郑家纯长子郑志刚上任新世界发展执行副主席兼行政总裁，掌管公司物业发展和投资项目的策略性方向。在外界眼中，郑志刚是香港郑氏家族第三代接班人，在其任期内，新世界发展在内地及香港房地产市场大幅扩张。
2024年9月，郑志刚提出辞任新世界发展行政总裁，调任为公司非执行董事及非执行副主席，公司原首席营运总监马绍祥接任行政总裁。三个月后，马绍祥辞任，黄少媚获委任为新世界发展行政总裁，全面负责公司在香港与内地的业务。2025年6月30日，郑志刚辞任公司非执行董事及非执行副主席，自2025年7月1日起生效，以便投放更多时间于公共服务及其他个人事务。至此，郑志刚彻底退出新世界发展管理层。
自接任新世界发展行政总裁以来，黄少媚开启了大刀阔斧的改革。2025年2月，黄少媚在其首次主持的业绩会上表示，公司以减低负债为首要任务，将全力推行“七招减债”策略，包括积极出售发展项目、积极出售非核心资产等。财报显示，截至2024年12月31日，公司短期债务及总债务较2024年6月30日分别减少94亿港元、51亿港元。
新世界发展方面表示，公司一直在监控其持续遵守财务契约要求的情况，并将持续积极安排销售和预售活动，执行资产处置计划。
值得注意的是，此次882亿港元再融资协议达成后，市场随即传出新世界发展拟分批出售其在内地的房地产资产，涉及杭州、深圳及上海K11大楼等地标。对此，记者联系新世界发展方面进行求证核实，但未获得相关回应。
加快销售回笼资金
事实上，自2019年下半年以来，新世界发展一直在积极出售非核心资产，作为其去杠杆化策略的一部分。2024年，公司多次出售旗下资产，当年6月，新世界发展出售天得发展有限公司30%股权，作价约14.41亿元；2024年9月，新世界发展以总价约6000万港元出售5家主要运营管理K11品牌物业及其他相关业务的公司；2024年11月，新世界发展出售NEW WORLD SPORTS DEVELOPMENT LIMITED全部股权及转让相关待售贷款，代价约为4.17亿港元，该交易涉及的资产为香港启德体育园。
根据公司管理层截至2024年年末的预测，新世界发展预期2025财年（2024年7月1日至2025年6月30日）来自物业发展项目的预计合约销售和出售非核心资产将达至约260亿港元。新世界发展方面称，截至2025年6月25日，公司完成2025财年260亿港元合约销售目标。
新世界发展主要从事物业开发、物业投资及酒店和其他策略性业务的投资及营运，其中，物业开发业务是公司目前最大的收入来源。眼下，新世界发展在内地的销售表现成为其财务自救的关键支柱。
公告显示，新世界发展2025上半财年（截至2024年12月31日的6个月内）收入约167.89亿港元，核心经营溢利为44.16亿港元。报告期内，公司持续经营业务亏损约57亿港元，2023年同期盈利约15.43亿港元；股东应占亏损约66.33亿港元，2023年同期股东应占溢利5.02亿港元。
2024年下半年，新世界发展的物业发展收入为83.7亿港元，其中，内地物业发展收入66.4亿港元。报告期内，内地整体物业合同销售金额为人民币75亿元，合约销售面积约32万平方米，均价超过每平方米人民币2.36万元。分地区来看，南部地区（即粤港澳大湾区）的贡献最大，销售额占比接近60%，主要来自广州的5个项目。截至2024年12月31日，新世界发展在内地未入账的合约销售总收入约83亿元，将于2025下半财年及2026财年入账。
报告期内，新世界发展内地项目竣工总楼面面积约78.4万平方米，主要位于大湾区，预计2025财年内地项目竣工量将达到88.4万平方米。与此同时，公司在内地物业投资收入达9.44亿港元，主要项目的整体出租率表现稳健。
截至2024年12月31日，新世界发展在内地持有土地储备总楼面面积（不包括车库）约299万平方米可即时开发，其中约174万平方米为住宅用途。公司核心物业开发项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、杭州、北京及沈阳等城市，核心项目总楼面面积约246万平方米，其中住宅项目约128万平方米。
新世界发展方面表示，随着宏观经济的发展以及政策利好的释放，香港及内地房地产市场总体稳中向好，尤其是高端住宅市场及改善型市场获得持续热度攀升。公司旗下沈阳悦景·新世界项目自2025年以来势头向好，今年5月销售额位列沈阳商品住宅销售金额榜首。位于广州耀胜新世界广场内的高级住宅项目新世界耀胜尊府、K11 Select商场及甲级写字楼亦已开始全面交付。
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